Fundo de reserva de condomínio.

Fundo de reserva de condomínio.

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

Fundo de reserva

O que é? É obrigatório?

Quando usá-lo? Onde aplicá-lo?

Fundo de reserva é constituído através da arrecadação de verba junto aos condôminos, em separado do valor referente à cota condominial, objetivando suportaras despesas não previstas no orçamento do condomínio, ou seja, é criado para atender a gastos emergenciais, indispensáveis e imprevistos, tais como vazamentos, rompimento de tubulações etc., evitando, assim, a necessidade de emissão de cotas extras.

Quanto à obrigatoriedade de sua instituição, inicialmente há que se fazer uma breve exposição sobre a discussão que gira em torno da revogação ou não da Lei nº 4.591/1964 – Lei dos Condomínios – pelo atual Código Civil (Lei nº10.406/2002).

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, nasceram duas correntes doutrinárias conflitantes: uma que entende que a Lei nº 10.406/2002revogou os artigos 1º a 27 da Lei nº 4.591/1964,sob a alegação de que lei posterior revoga lei anterior; e outra, com fulcro no que dispõe o artigo2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil, que entende ter havido a derrogação de parte da Lei nº4.591/1964 no que tange aos artigos que sejam antagônicos ao atual Código Civil, uma vez que este não exauriu toda a matéria de condomínios. A Lei nº 4.591/1964 prevê, no artigo 9º, parágrafo 3º, alínea “j”, a obrigatoriedade da constituição do fundo de reserva, uma vez que determina que a Convenção condominial deve instituir a sua forma de contribuição, o que implicitamente obriga os condomínios a constituírem o fundo de reserva através da sua Convenção condominial. O atual Código Civil (Lei nº 10.406/2002) não faz menção expressa à constituição do fundo de reserva. No entanto, ao dispor sobre as normas a serem inseridas na Convenção condominial, ressalta, em seu art. 1.334, que: “Além das cláusulas

Referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a Convenção determinará…”

Assim, no que diz respeito à criação do fundo de reserva, sob a ótica do Código Civil, ele pode ser instituído e regulamentado através da Convenção condominial, do Regimento Interno ou através de deliberação em assembleia, a quem caberá, também, especificar os casos em que ele poderá ser utilizado, bem como a quem caberá autorizar a sua movimentação.

Quanto à composição do fundo de reserva, ela normalmente é fixada em um percentual da cota condominial ordinária. Nada impede, porém, que outra forma de contribuição seja estabelecida.

É comum se fixar um limite de arrecadação para o fundo, estabelecendo que, uma vez atingido determinado valor, cessará a cobrança do fundo.

Essa cobrança será restabelecida na hipótese de utilização da reserva, de forma a se permitir que o condomínio sempre disponha de condições financeiras para atendimento a situações emergenciais e/ou imprevisíveis.

Instituído o fundo de reserva, este passa a integrar o patrimônio do condomínio, vinculadas à sua destinação, e, consequentemente, não poderá ser distribuído aos condôminos, nem tampouco ser restituído, ainda que proporcionalmente, ao condômino que alienar sua unidade autônoma.

Em se tratando de imóvel locado, a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva está disciplinada na Lei do Inquilinato (Lei nº8.245/1991), que estabelece, em seus arts. 22 e23, as obrigações de locadores e locatários, respectivamente. Art. 22. O locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  1. g) constituição de fundo de reserva.

No que se refere à sua reposição, esta caberá ao locatário quando sua utilização decorrer de custeio ou complementação das despesas ordinárias, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

  • 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
  1. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

Portanto, a finalidade do fundo não deve ser a de suprir o caixa, podendo o síndico até fazê-lo, mas em caso de emergência, a fim de atender a despesas inadiáveis e que digam respeito à supressão de serviços básicos ao condomínio. Nessa hipótese, deverá ser reposto o valor utilizado, uma vez que este não se destina a suprir despesas ordinárias, como dito anteriormente. E, finalmente, com o fito de evitar a sua desvalorização, os valores arrecadados a título de fundo de reserva devem, sempre que possível, ser depositados em caderneta de poupança ou outros tipos de investimento de curto prazo, desde que permitam o seu resgate fácil em caso de necessidade.

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